Змінився власник будівлі – права на земельну ділянку переходять автоматично

Нарешті Верховна Рада ухвалила Закон “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розташованого на ній об’єкта нерухомості”, який спростив процедуру переходу прав на земельну ділянку у випадку придбання будівлі, що розміщена на ній.

Адже до цього, не дивлячись на задекларовану у судових рішеннях Верховного Суду «автоматичність» такого переходу, набувачі будівлі змушені були додатково звертатися або до органів місцевого самоврядування або до суду, якщо місцева рада ухилялася від врегулювання земельного питання.

Тепер до особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, одночасно переходить право приватної власності, право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта нерухомого майна.

У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника, до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта.

Волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються.

Документи, що підтверджують набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.

А відтак, істотною умовою договору, на підставі якого набувається право власності (частки у праві спільної власності) на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, пов’язане з переходом права приватної власності на земельну ділянку або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок усіх форм власності, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на такий об’єкт.

Укладення договору, що передбачає набуття права власності (частки у праві спільної власності) на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення такої частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй кадастрового номера.

У разі набуття на підставі вчиненого правочину права власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, особою, яка не може мати таку земельну ділянку у власності, така особа має право вимагати передання їй власником земельної ділянки відповідної земельної ділянки на правах оренди або суперфіцію на умовах, визначених набувачем права власності на такий об’єкт. У такому разі орендар або суперфіціарій зобов’язані відшкодовувати власнику земельної ділянки плату за землю, яку відповідно до закону зобов’язаний сплачувати її власник.

У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, особами, які не можуть набувати земельну ділянку на такому праві, вони набувають таку земельну ділянку із земель державної або комунальної власності у власність або оренду. Набувач такого об’єкта зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт майна звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна.

У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні попереднього власника на праві оренди, до набувача такого об’єкту одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах встановлених для попереднього власника зазначеного об’єкта, розміщеного на земельній ділянці, Волевиявлення орендодавця та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються

У разі набуття окремої частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, якщо такий об’єкт розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі з визначенням його співорендарем земельної ділянки, а до внесення змін до договору зобов’язаний відшкодовувати орендарю частину орендної плати пропорційно до його частки у праві власності на такий об’єкт.

Отже, законодавець чітко унормував порядок переходу прав на земельні ділянки у випадку зміни власника будівлі та зменшив залежність цього процесу від місцевих рад.

А це факт, погодьтеся, позитивний!

Олександр Степанюк

адвокат, кандидат юридичних наук

11.02.2021