Одностороннє розірвання договору оренди землі: про реальність для землевласників

З наближенням дати запуску ринку земель сільськогосподарського призначення, розірвання договорів оренди землі стало дуже актуальним для власників землі. Свідченням цього є значне збільшення кількості земельних спорів саме з вимогою про дострокове розірвання договорів оренди та зобов’язання повернути земельні ділянки їх власникам.

І це зрозуміло. Велика кількість землі на сьогодні перебуває саме в оренді,  строк якої здебільшого тривалий. Багато хто з орендодавців захоче вигідно продати землю. Вони розуміють, що земля, обтяжена договором оренди –проблемний товар. А орендарі не хочуть втрачати земельний банк і чинять активний юридичний (і не тільки) опір спробам орендодавців розірвати договори оренди.

З самого початку слід наголосити на тому, що розірвати договір оренди землі чи визнати його недійсним, виходячи з останньої практики Верховного Суду і його Великої Палати, не просто.

Негативно на перспективі розірвання договору відображається і відсутність у власників землі знання земельного законодавства. В більшості випадків вони підписують договори оренди в редакції, яку готує орендар – суб’єкт господарювання. Останній виписує в договорі умови виключно в своїх інтересах.

Отож, законодавство України передбачає два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі: за згодою сторін і за рішенням суду.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Разом з тим, за принципом свободи договору (ст. 627 ЦКУ) сторони вправі на власний розсуд погоджувати підстави та порядок припинення дії укладеного договору. Відтак, у разі виникнення підстав для розірвання договору оренди землі та за умови, що сторони погодили ці підстави та порядок припинення дії договору, вимога орендодавця припинити дію договору не суперечить вимогам чинного законодавства. Таку можливість сторонам надає ч. 1 ст. 651 ЦКУ та ч. 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі». Висновок про це наведено у Постанові Верховного Суду від 31 липня 2019 року у справі №922/3248/18.

Для односторонньої відмови від договору в ньому потрібно прописати чіткий механізм із зазначенням алгоритму дій орендаря та орендодавця. Договір повинен містити конкретні випадки (підстави) для одностороннього розірвання, порядок комунікацій між сторонами при реалізації процедури одностороннього розірвання, визначення документів, які при цьому складатимуться та порядку їх вручення (надсилання), порядку звільнення ділянки тощо. Процедурі одностороннього розірвання договору бажано присвятити окремий розділ в договорі.

Такий механізм позасудового врегулювання відносин має бути настільки конкретним, послідовним і зрозумілим сторонам у момент укладення договору, щоб вони були впевнені у відсутності потреби додатково звертатися до суду. Це найпростіший спосіб припинення договору, хоча на практиці він застосовується рідко. Орендар використовує власні шаблони договору оренди,  в яких правила для орендодавця наперед визначені, варіанти непередбачуваних ініціатив власника землі, в тому числі і щодо розірвання договору оренди, обмежені.

До речі, Верховний Суд погоджується, що норми законодавства не забороняють сторонам договору оренди земельної ділянки передбачити випадки його розірвання в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку (таку правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, постанові ВС від  04 лютого 2020 року у справа № 915/47/17).

Частиною третьою статті 31 Закону України “Про оренду землі” визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. В такому випадку укладається відповідна угода.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.

Згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі:

1) невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України “Про оренду землі”

– використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

– дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил;

– дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

– своєчасного внесення орендної плати;

– передання в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;

– при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

– невчинення дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

– відшкодування орендарю капітальних витрат, пов’язаних з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

– попередження орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди;

– зведення  жилих, виробничих, культурно-побутових та інших будівель і споруд та закладення багаторічних насаджень без письмової згоди орендодавця;

– почати використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;;

– виконання встановлених щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

– дотримання режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

– у п’ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надання копію договору відповідному податковому органу.

2) невиконання сторонами обов’язків, передбачених умовами договору:

– невиплата орендної плати або виплати в неповному розмірі;

– використання землі не за цільовим призначенням;

– передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо.

3) випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

4) виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України щодо:

– забезпечення використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приведення її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки;

– додержання вимог законодавства про охорону довкілля;

– своєчасної сплати земельного податку або орендної плати;

– непорушення прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

– підвищення родючості ґрунтів та збереження інших корисних властивостей землі;

– своєчасного надання відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування даних про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;

– дотримання правил добросусідства та обмежень, пов’язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

– зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

Порушення умов договору й обов’язків сторін, передбачених статтями 24 і 25 ЗУ «Про оренду землі», як підстави для розірвання договору тлумачитиметься судом із застосуванням ч. 2 ст. 651 ЦК України. Тобто не будь-яке, а тільки істотне порушення матиме наслідком розірвання договору. Судовий спосіб розірвання договору – складний і тривалий процес.

Для розірвання договору оренди в судовому порядку потрібно підготувати аргументований позов, вказавши в ньому фактичні і правові підстави для розірвання та з дотриманням вимог, передбачених процесуальним законодавством подати його до суду.

 

Юристам практикам як нікому відомо, що ринок землі змінюється, змінюється правове регулювання та схеми набуття земельних ділянок. Так саме змінюються юридичні конструкції позовів і позиції судів у земельних спорах.

Тому, готуючи позов про розірвання договору оренди землі, спершу потрібно розібратися з судовою практикою. Особливо цінними при цьому будуть позиції Верховного Суду та його Великої Палати. Вони змінюються, іноді конфліктують, але без наперед відібраних позицій по подібних спорах, розуміння логіки Верховного Суду при трактуванні конкретних обставин, підстав позову та норм законодавства до суду звертатися марно.

Звернемо увагу на найбільш поширені випадки розірвання договору оренди землі та позицію Верховного Суду по них.

Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Позивач не позбавлений можливості звернутися до суду з таким позовом у разі, якщо є об’єктивні обставини, що вказують на наявність значної міри позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Верховний Суд, крім того, вказав, що істотна зміна обставин, як підстава для розірвання договору оренди, додатково повинна відповідати ряду критеріїв. Так, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона( постанова ВС від 26 квітня 2018 року у справі № 927/762/17).

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17).

Поширеною підставою звернення орендодавця до суду із позовом про розірвання договору оренди землі є порушення орендарем умов договору щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Верховний Суд з цього приводу зазначає, що, для того, аби позовні вимоги були задоволені, необхідне настання обставин «систематичної» несплати орендарем орендної плати орендодавцю. Під «систематичною несплатою» суд розуміє два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором (такі роз’яснення містяться у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 11 липня 2018 року у справі № 484/3687/16-ц; постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 жовтня 2020 року у справі №313/780/19 та ін.).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду по справі №484/301/18 від 14 листопада 2018 року визначено, що систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. При цьому відсутність письмового погодження орендодавцем та орендарем форми розрахунку виплати орендної плати за договором не заслуговує на увагу, оскільки указане не звільняє відповідача від обов’язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду по справі №183/1749/17 від 10 грудня 2019 року визначено, що систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору.

 

Договір оренди землі може бути розірваний у випадку нецільового її використання. Касаційний цивільний суд у складі ВС у постанові від 25.03.2020 по справі №715/214/17 висловив правову позицію, що поняття «невикористання земельної ділянки за призначен­ням» та «використання земельної ділянки не за цільовим призна­ченням» різні за правовою природою.

Останнє застосо­вується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійсню­ється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення.

За невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користу­вання, бо нездійснення особою своїх цивільних прав не є підставою для їх припинення, крім випадків, встановлених законом (ст. 12 ЦКУ).

В той же час, в іншій справі ВС розглядає порушення строків забудови земельної ділянки як підставу для розірвання договору оренди, вважаючи це різновидом не використання земельної ділянки за цільовим призначенням, з яким вона надавалась в оренду.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у своїй постанові від 17.04.2019 року у справі № 922/1714/18 відзначив, що орендар порушив умови договору оренди щодо будівництва багатофункціонального торговельно-побутового комплексу строком до 31.12.2007 року, внаслідок чого орендодавець позбавлений можливості отримувати орендні платежі, на які він розраховував під час укладення цього договору. Зазначені підстави є достатніми для задоволення позову про розірвання договору оренди землі.

 

Орендодавець вправі ініціювати судовий процес по розірванню договору оренди й у випадку не приведення орендарем за свій рахунок земельної ділянки у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу. Щоб уникнути позову про розірвання договору оренди за не цільове використання ділянки, орендар повинен враховувати, що на землях сільськогосподарського призначення може бути обмежена діяльність щодо: вирощування певних сільськогосподарських культур, застосування окремих технологій їх вирощування або проведення окремих агротехнічних операцій; розорювання сіножатей, пасовищ.

 

Передача земельної ділянки в суборенду без згоди орендодавця також є підставою для розірвання договору оренди. Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду України від 12 лютого 2014 року у справі № 6-161цс13, за змістом статей 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки та передача третім особам функцій з її обробітку й оплати орендної плати орендодавцю виходить за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем, та є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки за статтею 32 Закону України «Про оренду землі» (постанова ВС від 26.08.2020 у справі №277/789/18).

Тому, передаючи земельну ділянку в суборенду без згоди власника землі, орендар одночасно порушує положенням статті 8 Закону України «Про оренду землі та статті 93 ЗК України, що є підставою для розірвання договору оренди.

Така позиція Верховного Суду підтверджується судовою практикою ( постанови Верховного Суду від 01 квітня 2020 року справа № 277/691/18, від 01 квітня 2020 року справа № 277/1186/18, від 13 травня 2020 року справа № 277/860/18, від 21 травня 2020 року справа № 277/783/18, від 29 липня 2020 року справа № 277/526/18).

 

Окремо варто зазначити, що відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі, передбачених ч. 1 ст. 15 Закону “Про оренду землі”, може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року у справі N 471/761/17-ц). Тобто, суто з формальних підстав суд вже не визнає договір оренди землі недійсним.

 

Відомо, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі (ст. 32 Закону України «Про оренду землі»).

А якщо у договорі передбачена така умова, то договір припиняється автоматично після зміни власника?

Велика Палата Верховного Суду висловила свою позицію з цього питання наступним чином. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку для орендодавця цієї земельної ділянки не є сам по собі безумовним правоприпиняючим юридичним фактом, а вказує на відповідну зміну обставин у договірних правовідносинах у зв’язку з таким переходом, порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди. Також зміна власника орендованої земельної ділянки сама по собі не свідчить про те, що цим порушується, не визнається чи оспорюється суб’єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, не спричиняє автоматичного припинення спірних договірних правовідносин, а лише створює правову ситуацію, у якій виникає право вимагати судового захисту шляхом розірвання договору у сторони договору, для якої настали відповідні підстави через зміну фактичних обставин.
Велика Палата Верховного Суду наголошує, що право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин (постанова ВП ВС від 08.09.2020 № 920/418/19 (12-38гс20)).

Також слід згадати про правову позицію, згідно з якою відсутні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки за позовом орендодавця у випадках набуття третьою особою, не орендарем, права власності на об’єкт нерухомого майна, який розташований на цій ділянці. Верховний Суд у постанові від 16.05.2019 року підтвердив раніше сформований правовий висновок про те, що у таких випадках новий власник нерухомого майна фактично набуває усіх прав і обов’язків орендаря земельної ділянки.

Саме таку правову конструкцію закладено у недавно прийнятому ЗУ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розташованого на ній об’єкта нерухомості”. Закон передбачає, що у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника, до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта.

Волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються.

Документи, що підтверджують набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.

 

І ще про один аспект розірвання договору оренди – комунікативний. Чинне законодавство не містить спеціальних вказівок щодо того, коли орендар чи орендодавець вважаються повідомленими про розірвання договору і способів такого повідомлення. Тому способи повідомлення повинні бути передбачені сторонами у договорі оренди землі. Якщо ж у договорі домовленості щодо того, коли сторони вважаються повідомле­ними про розірвання договору не встановлені, то негативні наслідки неодержання стороною звернення до нього покладаються саме на отримувача.

Щодо цього Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 910/719/19 наголосила, що факт наявності відповідної заяви орендодавця та доказів її належного надсилання орендарю свідчить про добросовісне звернення орендодавця до орендаря, а відтак і про припинення договірних відносин між сторонами, відповідно до приписів чинного законо­давства.

З цього слідує, що у випадку закріплення у договорі оренди умови про одностороннє розірвання договору, сторонам слід дотримуватися належної фіксації отримання/надсилання повідомлень про розірвання та їх зміст, оскільки останні можуть вважатися належними доказами у суді.

 

Відтак, і потенційним покупцям землі, які ризикнуть придбати ділянки, передані в оренду, і чинним орендодавцям з орендарями не зайвим буде орієнтуватися в основних тенденціях судової практики щодо дострокового розірвання договорів оренди земельних ділянок. Від цього залежатиме стратегія захисту та відновлення порушених прав суб’єктів земельних правовідносин. Тому, перспектива одностороннього розірвання договору оренди землі повинна визначатися заздалегідь, до початку процесу розірвання.

 

 

Олександр Степанюк

адвокат, кандидат юридичних наук

 

17.02.2021