Правильно обраний спосіб захисту порушених прав – одна із гарантій поновлення договору оренди земельної ділянки судом

Належним способом захисту при судовому вирішенні спору щодо укладення договору оренди землі на новий строк є визнання відповідної додаткової угоди укладеною (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 р. у справі №378/596/16‑ц).

Відповідно до усталеної судової практики, укладення додаткової угоди між сторонами є єдиною підставою продовження орендних прав і обов’язків на новий строк.

Але такі висновки ВП ВС потрібно застосовувати з поправкою на Закон України від 5 грудня 2019 р. №340‑ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16.07.2020 року. Цим Законом було внесено суттєві зміни до процедури поновлення договорів оренди земельних ділянок. А саме, ЗУ «Про оренду землі» було доповнено статтею 32‑2, а статтю 33 викладено в новій редакції, Земельний кодекс України було доповнено статтею 126‑1.

Згідно з ст.126-1 Земельного кодексу, поновлення договору оренди землі, укладеного після 16.07.2020 року, можливе лише у випадку закріплення такої умови у змісті договору.

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Тобто, відбувається автоматичне поновлення договору на новий строк.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 р. відбувається з підстав і в порядку, визначених 1) ч.1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та 2) ч.6 цієї ж статті.

Поновлення договору за ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає обов’язкове повідомлення орендарем орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі про намір поновити договір оренди земельної ділянки, шляхом надсилання орендарем листа-повідомлення з додаванням проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Поновлення договору за ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає дотримання орендарем наступних умов:

– користування орендарем земельною ділянкою після спливу строку дії договору оренди земельної ділянки;

– сплата орендної плати після спливу строку дії договору оренди земельної ділянки;

– відсутність заперечення орендодавця протягом місячного строку з дня закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки;

– договір є поновленим, якщо немає протягом 1 місяця з дня закінчення строку дії договору оренди заперечення від будь-якої з сторін.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше, як за один місяць до закінчення строку дії договору.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар повинен додати проект договору.

У разі відсутності в орендодавця заперечень, сторони укладаються відповідний договір оренди. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк, він повинен направити орендарю лист-повідомлення про прийняте у зв’язку з цим рішення.

У випадку відмови, а також за наявного зволікання в укладенні нового договору оренди землі, такі дії можуть бути оскаржені в суді.

Отже, нові правила поновлення договорів оренди землі поширюються на договори, укладені  після 16 липня 2020 року. Що ж до поновлення договорів оренди, укладених до 16 липня 2020 року, то воно здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Вказані нюанси потрібно мати на увазі орендодавцям та орендарям при реалізації їх прав на земельні ділянки, в тому числі, і в судовому порядку.

 

Олександр Степанюк

адвокат, кандидат юридичних наук

05/03/2021