ВІДМОВА ВЛАСНИКА ЗЕМЛІ ВІД ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ: ВЧИМОСЯ НА ЧУЖИХ ПОМИЛКАХ

В практиці орендних правовідносин часто трапляються ситуації, коли орендар (сільгоспвиробник) настільки непорядно поступає з власником земельної ділянки, що останній готовий розірвати договір оренди землі ще до його закінчення. Причин для невдоволення може бути багато: несплата або в неповному розмірі сплата орендної плати, погіршення якості землі, небажання орендаря вносити зміни до договору чи надавати інформацію щодо нарахувань та виплат орендної плати (в тому числі форми виплат), невиконання орендарем умов договору і тому подібне.

Але договір оренди, як правило, виписаний орендарем в  його інтересах і розірвати його чи визнати недійсним для необізнаного в юриспруденції власника вкрай важко. Тому орендодавцю залишається, хіба-що, чекати закінчення терміну дії договору.

Власнику земельної ділянки важливо не допустити помилок в «паперовому» спілкування з орендарем. А орендар, який, без сумніву, сподівається продовжити дію договору, надіятиметься на незнання орендодавцем своїх прав та нюансів Закону України «Про оренду землі». Для того щоб скористатися переважним правом на поновлення договору оренди, орендар надішле проект додаткової угоди про продовження договору, можливо запропонує більшу орендну плату або інші вигоди. За законодавством орендар повинен надіслати орендодавцю лист-повідомлення про бажання скористатися переважним правом на поновлення договору оренди не пізніше, ніж за місяць до закінчення терміну дії договору. До речі, переважне право орендаря на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

В нашій практиці були непоодинокі випадки, коли орендодавець був таким категоричним в намірі припинити договірні відносини з орендарем, що надсилав йому листи-повідомлення про бажання неподовжувати договір оренди ще до отримання пропозицій про поновлення договору від орендодавця. Орендодавці надсилали такі листи за пів року до закінчення терміну дії договору, дехто за два місяці, обґрунтовуючи свою позицію наміром використовувати земельну ділянку для власних потреб і обробляти її самостійно.

Не дивлячись на отримані від орендодавців листи, орендарі не звертали на них уваги. А за місяць-півтора до закінчення договору направляли таким орендодавцям листи-повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про поновлення договору оренди.

Власники земельних ділянок ніяк не реагували на такі листи і угоди, вважаючи, що надіслані ними заздалегідь листи-повідомлення є достатньою і належною підставою для непоновлення договору оренди.

В результаті через місяць після закінчення строку дії договору, орендарі зверталися до суду з позовами про визнання додаткових угод про поновлення договору оренди укладеними і суд задовольняв такі позови.

Парадоксальна ситуація! Власник земельної ділянки не бажає продовження договірних відносин з орендарем, нібито попередив його про це завчасно, але орендар добивається укладення договору на тих самих умовах і на той же термін.

На кого в даному випадку нарікати орендодавцеві – власнику земельної ділянки. Очевидно, що тільки на себе. Справа в тому, що Закон України «Про оренду землі» прописує процедуру комунікації орендаря і орендодавця перед закінченням і після закінчення строку дії договору оренди. І тільки дотримання такої процедури гарантуватиме орендарю право на поновлення договору на новий строк, а орендодавцеві – право на припинення орендних правовідносин та використання ділянки для власних потреб.

Для власника земельної ділянки, який має заперечення щодо продовження договору оренди землі, Закон встановлює місячний термін з моменту закінчення строку договору для викладення цих заперечень у листі-повідомлення і направленні його орендарю.

Отже, і у випадку направлення орендарем листа-повідомлення про намір поновити договір в термін, визначений договором (як правило, не пізніше, ніж за місяць до закінчення договору), і у випадку, якщо орендар не направляв такого листа чи направив його після закінчення дії договору, орендодавець повинен обов’язково направити відповідний лист-повідомлення орендарю в місячний термін від дати закінчення договору.

Тому, що за наявності таких юридичних фактів:

– орендар належно виконує свої обов’язки за договором оренди і продовжує користуватись  земельною ділянкою;

– до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;

– до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

– орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди

договір оренди буде поновлений з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.

Наголошую на тому, що норма ч.3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає обов’язковість пролонгації договору оренди земельної ділянки (поновлення на той самий строк і на тих самих умовах) в разі відсутності письмових заперечень орендодавця у формі листа–повідомлення протягом одного місяця після закінчення строку договору.

 

  В цій публікації я свідомо не акцентую увагу на розумінні поняття «строк договору». Лише зазначу, що він тлумачився по-різному до 2013 року, коли реєструвався договір оренди, і після 2013 року, коли реєструвалося право оренди. Верховний суд України, виходячи з останніх його рішень, нібито визначився з тлумаченням строку договору  ( позиція  викладена у постановах в справах №   № 532/129/16-ц від 18.01.2017,   № 6-422цс17 та від 27.04.2017,  №  702/624/15-ц від 18.01.2018). Однак, в будь-якому випадку, потрібно враховувати умови договору, які виписують строк його дії.

 

Як засвідчує судова практика та наш досвід, листи орендодавця, надіслані до закінчення строку дії договору, не є письмовими запереченнями проти поновлення договору оренди та не породжують юридичних наслідків для сторін, тобто не створюють жодних прав та обов’язків, оскільки надіслані поза межами місячного строку, передбаченого ч.3 ст.33 Закону України “Про оренду землі”.

Інший важливий аспект – це порядок повідомлення власником ділянки орендаря. Закон зазначає про необхідність направлення листа-повідомлення, правда, не визначає зміст і форму такого листа. Тому він складається у довільній формі, але з його змісту орендар повинен однозначно зрозуміти позицію орендодавця.

 

Власникам землі, що зверталися до нас за  допомогою, ми радили направляти орендареві листи наступного змісту:

ЛИСТ-ПОВІДОМЛЕННЯ

 

Між мною, ___________________________________ та __________ (далі – підприємство) укладено договір оренди земельної ділянки від «___» ___________________ 20___ року №_________ (далі – Договір).

Термін дії вказаного Договору закінчується «____» ________________2018 року, що, відповідно до п. ____ Договору, є підставою для його припинення.

Відповідно до підпункту б) ч.1 ст.90 Земельного кодексу України, власник земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі.

Повідомляю Вас, що я не бажаю поновлювати дію Договору і маю намір самостійно обробляти орендовану Вами за Договором земельну ділянку і використовувати її для власних потреб на свій розсуд.

 У зв’язку з цим, прошу утриматися від вчинення дій, які б перешкодили мені відразу після закінчення строку дії Договору використовувати належну мені, як власнику, земельну ділянку.

Довожу до Вашого відома, що фактичне використання Вами земельної ділянки після закінчення строку дії Договору, трактуватиметься як самовільне заволодіння земельною ділянкою. 

В такому випадку, незалежно від стану ділянки, наявності в ній насіння чи інших сільськогосподарських культур, я залишаю за собою право приступити до використання земельної ділянки без додаткового інформування підприємства. Будь-які ризики і збитки нестиме підприємство.

 

____________________________________________                ___________________________

                             ПІБ                                                                                                       підпис

 

«_____» _________________ 201_ р.

 

 

Закон також не врегульовує порядок його надіслання.  Лист-повідомлення може бути вручений орендарю особисто. В такому випадку один примірник листа надається посадовій особі орендаря, а на другому бажано щоб така особа поставила підпис, дату, вказала своє прізвище та посаду.

Досить часто орендар під різними приводами або взагалі без пояснень відмовляється отримувати такі листи. Тоді їх потрібно відправляти поштою з описом вкладення та повідомленням про вручення. Як показує практика, орендарі нерідко заперечують факт отримання листа-повідомлення від орендодавця і продовжують користуватися земельною ділянкою. В цій ситуації спір, який виникне, вирішуватиме суд. Підпис орендаря про отримання листа-повідомлення, в якому заперечується можливість поновлення договору оренди, однозначно обмежить його намагання поновити договір через суд.

Проте, якщо буквально читати ст.33 Закону України «Про оренду землі», вона передбачає лише необхідність направлення такого листа орендарю. Іншими словами, для реалізації права  відмовитися  від договору, не потрібно мати підтвердження, що лист отриманий орендарем. Достатньо мати доказ, що він йому направлений.

Таким чином, для припинення договірних орендних правовідносин власник земельної ділянки повинен дотриматися встановлених законодавством процедур і строків.

 

Олександр Степанюк

 

адвокат, кандидат юридичних наук

 

06 лютого 2018 року