ПЕРЕПЛАНУВАННЯ КВАРТИРИ: ЛАБІРИНТИ ЗАКОНОДАВСТВА ТА ПРАКТИКИ

Стало звичною практикою бажання власників квартир (чи то тільки куплених, чи вже обжитих) здійснити певні зміни у плануванні квартири. Хтось об’єднує кімнати, демонтувавши стіни, хтось  вирізає стіну на балкон, а хтось, навпаки, добудовує перегородки. Такі дії, зазвичай, називають переплануванням. Однак, як свідчить практика, далеко не все, що юристи та архітектори називають універсальним словом «перепланування» є таким.

Спочатку спробуємо розібратися у юридичних дефініціях перепланування.  Відразу зазначимо, що визначення поняття та змісту перепланування у державних будівельних нормах немає. На рівні закону є лише декілька норм у Житловому Кодексі Української УРСР зразка 1983 року (який діє і нині), що дійшли до нас у редакції ст.100 та 152, якими передбачено, що дозвіл на «перепланування» дають органи місцевого самоврядування.

І що ж на сьогодні можна вважати переплануванням у розумінні чинного законодавства? Системний аналіз нормативної бази, підводить до висновку: якщо ви придбали квартиру, вашим є тільки те, що знаходиться в середині, а зовнішні стіни, інженерні мережі, холи, горища – є спільною неподільною власністю всіх мешканців багатоквартирного будинку. І переплануванням у сучасному розумінні можна вважати – демонтаж вбудованих шаф, антресолей, комор, камінів, грубок та печей; влаштування дверних (віконних) прорізів у внутрішніх некапітальних стінах, перегородок в підсобних приміщеннях, шаф, антресолей, комор, перегородок між приміщенням кухні і житлової кімнати; перенесення інженерного та сантехнічного обладнання в межах призначених приміщень, скління балконів та лоджій і все…

Всі інші роботи окрім ремонтних, а саме об’єднання санвузлів, перенесення стін, об’єднання балконів з кімнатою та інше, що так люблять робити у своїх квартирах мешканці, вважаються будівництвом.

На сьогодні, згідно Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» існує чотири види будівельних робіт – це нове будівництво, реконструкція, реставрація та капітальний ремонт. На них необхідно розробляти проектну документацію, отримувати дозвільні документи та вводити в експлуатацію закінчені будівництвом об’єкти. І відповідно до чинного законодавства, єдина організація, яка видає дозвільні документи на початок будівельних робіт, контролює процес будівництва та приймає закінчені об’єкти в експлуатацію – це Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю.

Повернемося власне до перепланування. Процедура отримання дозволу на перепланування або переобладнання квартир на сьогоднішній день неоднозначна. Так, стаття 152 Житлового кодексу УРСР передбачає отримання дозволу виконавчого органу місцевої ради на проведення цих робіт.

Відповідно до Правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету з питань ЖКГ України №76 від 17.05.2005 р., до перепланування жилих приміщень належать: демонтаж та спорудження перегородок, перенесення дверних прорізів, улаштування тамбурів.

Тобто, для того, щоб влаштувати з кухні і суміжної з нею кімнати кухню-студію, треба отримати дозвіл міської ради.

Але, згідно з наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ України №404 від 09.08.2012 р.,(з врахуванням постанови окружного адміністративного суду міста Києва від 14.12.2012 р., яким визнано протиправними та виключені окремі положення наказу) до самочинного будівництва не відносяться демонтаж або спорудження перегородок, перенесення чи закриття дверних прорізів (при умові, що ці роботи не зачіпають несучі конструкції).

Не вважається самовільним будівництвом і демонтування або влаштування шаф, антресолей, комор; перестановка інженерного та сантехнічного обладнання в межах призначених приміщень; засклення балконів і лоджій (крім будинків, що занесені до Державного реєстру нерухомих пам’яток України). Виходить, що перепланування не є самовільним будівництвом. Так навіщо тоді отримувати дозвіл виконавчого органу міської ради на те, що і так дозволено?

Зазначимо, що сьогодні у Тернополі  діє Порядок перепланування, переобладнання, реконструкції житлових та нежитлових приміщень, зміни їх функціонального призначення в м. Тернополі, затверджений рішенням виконавчого комітету міської ради № 601 від 05.06.2013р. Відповідно до 7.11 Порядку, перепланування, переобладнання приміщень дозволяється проводити лише після отримання дозволу виконавчого комітету Тернопільської міської ради.

Для отримання дозволу на перепланування, переобладнання приміщень замовник (власник, наймач чи орендар (фізична або юридична особа) звертається із заявою у центр надання адміністративних послуг в місті Тернополі.

До заяви додаються такі документи:

– копія правовстановлюючого документу на приміщення, його оренду чи найм;

– копія документу, що підтверджує погодження власника чи балансоутримувача будинку про наміри проведення перепланування чи переобладнання. В разі, якщо балансоутримувачем будинку є його власник, такий документ не подається. У випадку наявності істотних заперечень власник будівлі чи балансоутримувач зобов’язаний в 5-ти денний термін інформувати про це управління житлово-комунального господарства, благоустрою та екології міської ради;

– копія паспорту (1, 2, 11 стор.) та довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків (для фізичних осіб та фізичних осіб-підприємців) та/або витягу чи виписки з Єдиного державного реєстру (для юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців);

– копія технічного паспорту (плану);

– робочий проект, виготовлений спеціалізованою проектною організацією (проектантом);

– висновки органів пожежного нагляду щодо можливості перепланування, переобладнання;

– згода на проведення таких робіт, згідно з розробленим робочим проектом, власників суміжних квартир будинку, у разі якщо їх інтереси можуть порушуватися при проведенні робіт, засвідчена уповноваженою особою балансоутримувача чи нотаріально;

– довідка про склад сім’ї (форма №3);

– довідка про відсутність заборгованості за надані житлово-комунальні послуги;

– копія договору на вивезення будівельного сміття під час проведення робіт;

– дозвіл на проведення робіт у пам’ятці місцевого значення, виданий уповноваженим органом з питань охорони культурної спадщини (в разі якщо будівля є пам’яткою архітектури).

Процедура і термін здійснення перепланування та його узаконення різні, залежно від часу і способу їх здійснення.

У будь-якому випадку, вони потребують часу, грошей та нервів власників квартир. Найпростіше здійснити перепланування до введення будинку в експлуатацію. Для цього лише вносяться зміни до проектної документації.

Збір довідок та інших документів перед фактичним здійсненням перепланування або його узаконення  по факту здійснення врегульовані вказаним рішенням виконкому. Час отримання відповідного рішення виконкому про погодження перепланування може розтягнутися від трьох до шести місяців.

Можливий і третій варіант узаконення – через суд. ( можна вкластися в місячний чи півторамісячний термін).

Узаконювати перепланування приміщення на сьогодні важливо для власників, які планують продати, подарувати чи в інший спосіб відчужити квартиру. Можуть виникнути проблеми при нотаріальному оформленні правочину або у наступного власника (покупця).

Однак, перспективи перепланування виглядають позитивними, правда, лише з 2014 року. Уряд схвалив розроблений Мінрегіонбудом законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переобладнання та перепланування жилих приміщень». Документом передбачено скасування вимог щодо отримання дозволу виконавчого комітету на виконання робіт з переобладнання та перепланування житлового будинку або приміщення, які не передбачають втручання у несучі та огороджувальні конструкції чи інженерні системи.

Як зазначив заступник керівника відомства Дмитро Ісаєнко, у разі прийняття законопроекту, при переплануванні квартир, яке не передбачає знесення капітальних стін, не потрібно буде брати ніяких дозволів, не потрібне буде введення в експлуатацію, не потрібно брати дозвіл на будівництво, оформляти паспорт в БТІ. Крім того, не потрібно буде вносити зміни до техпаспорту квартири у разі її продажу, так як техпаспорт містить інформацію про несучі стіни та інші необхідні характеристики.

Якщо ж власник квартири «горить» бажанням посунути стіни або їх позбутися, радимо врахувати такі нюанси:

               – втручання у будь-які конструкції може призвести до їх руйнування;

               – на перенесення санітарних зон у квартирах багатоквартирних будинків існує пряма  заборона (ДБН В.3.2-2-2009 Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт);

                – на перенесення приміщень кухні існує пряма заборона (ДБН В.3.2-2-2009 Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт);

                – у деяких серіях панельних та монолітних будинків всі стіни, навіть внутрішні є несучими;

               – неприпустиме проведення робіт, які призводять до порушення протипожежних норм чи порушують права мешканців будинку.

Тому ставитися до питання перепланування потрібно надзвичайно серйозно. Як свідчить практика, з метою досягнення позитивного результату, краще звертатися до спеціалізованих фірм чи юристів, що працюють в сфері нерухомості.

Олександр Степанюк,

адвокат, кандидат юридичних наук