ПЕРЕХІД ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ У ВИПАДКУ ЗМІНИ ВЛАСНИКА НЕРУХОМОГО МАЙНА, ЩО РОЗМІЩЕНЕ НА НІЙ (АБО НЕ ВСЕ ТАК «АВТОМАТИЧНО» ЯК ВВАЖАЄ ВГСУ)

          Принцип єдності або цілісності об’єкту нерухомості і земельної ділянки, на якій він знаходиться, впродовж тривалого часу по-різному врегульовувався  спеціальним законодавством України. Не будемо вдаватися до порівняльно-правового дослідження трансформації законодавства, зазначимо лише, що й судова практика довго не могла виробити  єдину позицію в питанні переходу прав на земельну ділянку у випадку зміни власника будівлі, що розміщена на ній.

          Починаючи з 1 січня 2004 року (дати набрання чинності Цивільним кодексом України) правове регулювання цього питання нібито стабілізувалося. Окрім ст. 120 Земельного кодексу України, яка унормовували перехід прав на земельну ділянку в разі переходу права власності на нерухоме майно, з’явилася ст.377 Цивільного кодексу, яка визначила  право на земельну ділянку при придбанні житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній.

          Отож, станом на сьогодні ч.1, 2 ст.120 ЗКУ передбачають, що «у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

          Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача».

          Відповідно до ст.377 ЦКУ, «до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

          Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків)».

          Пропонуємо звернути увагу на тенденції судової практики та практики місцевих рад при трактуванні і застосуванні одних і тих же правових норм, які унормовують перехід прав на земельну ділянку.

          Для прикладу, житловий будинок (будівля або споруда), право власності на які перейшло у встановленому законодавством порядку, знаходиться на земельній ділянці, яка є приватною власністю. Згідно з приписами законодавства (ст.120 ЗКУ, ст.377 ЦКУ) до набувача права власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника. В покупця виникнуть наступні запитання:

          1) з якого моменту припиниться право власності на ділянку у продавця нерухомості?

          2) з якого моменту право власності на землю перейде від попереднього власника до нього?

          3) перехід відбудеться автоматично після укладення відповідного договору чи потрібно вчиняти додаткові дії для легітимізації переходу прав на землю?

          Для відповіді на ці питання потрібно звернутися не тільки до норм законодавства, але й до судової практики, оскільки вона в умовах «незавершеності» правового регулювання нормами права формує правові позиції, якими всі керуються у правозастосовній практиці.

          Постановою від 22 вересня 2015 року в справі № 922/2257/14 Вищий господарський суд України визначив, що при виникненні у іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача (земельною ділянкою – автор) припиняється автоматично, в силу закону, без “оформлення” припинення права будь-якими актами та документами. Вказана норма є імперативною і відступ від неї на підставі договору не допускається.

          Тобто, у всіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає у набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об’єкти.

          Законодавство встановлює спеціальний порядок виникнення права власності на нерухомість. Частиною 2 ст. 331 унормовано, що право власності на нерухоме майно виникає з моменту його державної реєстрації. Аналогічний висновок випливає і з норм, закріплених у ч.1 ст.4, ч.2 ст.3  Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

          Отже, право власності на земельну ділянку попереднього власника припиняється автоматично в силу закону, а в набувача будинку, відповідно, виникає з моменту державної реєстрації права власності на будинок (будівлю, споруду) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

          Відповідно до  Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. № 553), датою і часом державної реєстрації прав вважається дата і час реєстрації відповідної заяви про реєстрацію речового права, за результатом розгляду якої державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав. До заяви, крім того, потрібно долучити оригінали певних документів. Таким чином, для переходу права власності на будинок (будівлю, споруду), так саме як і для переходу прав на земельну ділянку потрібно вчиняти додаткові дії, необхідні для державної реєстрації цих прав.

          Порядок переходу прав на орендовану земельну ділянку у випадку зміни власника будинку (будівлі, споруди), що розміщені на ній, почав кардинально змінюватися у 2015 році Це стало наслідком формування вищими судовими інстанціями нової позиції по цьому питанню. Не дивлячись на приписи ст.120 ЗКУ, ст.377 ЦКУ,  вирішуючи спори щодо прав не орендовані земельні ділянки, суди до цього часу виходили з того, що новий власник будинку (будівлі, споруди) має право вимагати переоформлення права користування ділянкою на своє ім’я.

          У 2015 році появилися «новаторські» рішення Верховного Суду України і Вищого господарського суду України.

          В постанові від 20 жовтня 2015 року Справа № 910/9813/15 Вищий господарський суд України виклав позицію, що  «до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

         Отже, …при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а припиняється в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки». 

          Далі ВГСУ був ще на радикальнішим зазначивши, що «при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без “оформлення” припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов’язанні» ( постанови від 20 жовтня 2015 року у справі № 910/9813/15, від 23 березня 2016 року у справі № 924/350/15, від 19 січня 2016 року у справі № 910/15520/15).

          Підсумовуючи сказане ВГСУ, можемо зробити висновок про те, що право користування земельною ділянкою в попереднього користувача припиняється одномоментно з виникненням такого права в набувача нерухомого майна після державної реєстрації прав на будинок (будівлю, споруду) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Укладати новий договір оренди ділянки набувачу права власності на нерухомість не потрібно, оскільки діючий договір оренди земельної ділянки припинився лише в частині оренди попереднім орендарем.

          Тобто, ВГСУ вважає, що з моменту реєстрації права власності на нерухоме майно за новим власником, договір оренди земельної ділянки, укладений орендодавцем з попереднім власником майна, продовжує діяти, але орендарем за ним вже є набувач нерухомого майна, тому що відбулася заміна сторони в зобов’язанні.

          Підхід ВГСУ є правильним, зрозумілим і корисним – це перша думка, яка приходить в голову після ознайомлення з останніми позиціями цієї поважної інстанції. Нарешті учасники земельних правовідносин перестануть ходити по владних кабінетах з проханнями допомогти вирішити питання, підписати папери, підготувати проект рішення, проголосувати тощо. Так може видатися пересічному громадянину.

          А що на практиці з припиненням договору оренди у випадку, скажімо,  переходу прав на земельну ділянку комунальної власності? На практиці, після реєстрації права власності на будинок (будівлю, споруду) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, набувач нерухомого майна не може скористатися тезою ВГСУ про те, що «договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда».

          І припинення прав і набуття прав на земельну ділянку у сторін договору про перехід права власності на нерухоме майно, не дивлячись на висновки суду, «автоматично» не відбувається. Попередній орендар земельної ділянки повинен подати до місцевої ради нотаріально засвідчити заяву про згоду на вилучення земельної ділянки. Набувач будинку, в свою чергу, пише заяву про передачу йому земельної ділянки в оренду, як новому власнику нерухомого майна і готує відповідний пакет документів для розгляду питання місцевою радою. Місцева рада на сесії одним рішенням припиняє право оренди земельної ділянки попередньому користувачу, розриває договір оренди з ним, передає її в оренду новому орендарю і зобов’язує його здійснити державну реєстрацію  права оренди у встановленому порядку. Після цього уповноважена особа ради і новий орендар підписують договір оренди земельної ділянки.

          Таким чином, правозастосовча практика органів місцевого самоврядування та Вищого господарського суду України різна, хоча при прийнятті рішень вони посилаються на одні і ті ж норми спеціального законодавства. З постанов ВГСУ випливає, що договором про набуття права власності на нерухоме майно припиняється  договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки без “оформлення” припинення права будь-якими актами та документами.

          Зі змісту проаналізованих нами рішень місцевих рад, слідує, що договір оренди для попереднього користувача земельної ділянки припиняється з моменту прийняття сесією рішення про розірвання договору оренди. В нового орендаря право оренди виникне з моменту його державної реєстрації.

          Якщо ж депутати не приймуть рішення, набувачу права власності на нерухомість єдина дорога – до суду, щоб формувати нову судову практику з більш «виписаною» та уніфікованою позицією.

          Тепер погляньмо на цю ж ситуацію, але вже в контексті висновку ВГСУ про те, що при переході права власності на будинок (будівлю, споруду) договір оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені,  не припиняється в цілому, а має місце заміна сторони в зобов’язанні.

          Виникає закономірне запитання: документально такі зміни(заміни) потрібно оформляти? Чи потрібно враховувати положення ст.ст. 513, 519-520 ЦКУ щодо заміни боржника в зобов’язанні? Місцеві ради вважають, що так. Для бажаючих зробити заміну сторони у договорі оренди ради виробили відповідну процедуру: спочатку потрібно подати заяви тому, хто вибуває, і тому, хто стає стороною  такого договору; до заяви додаються належним чином завірені копії документів. Рада на сесії приймає рішення про заміну сторони-орендаря в договорі оренди земельної ділянки шляхом укладання додаткової угоди про заміну сторони в договорі або зобов’язує нову сторону договору оренди укласти додаткову угоду щодо заміни сторони в договорі шляхом викладення його в новій редакції.

          Ради напрацювали власні, специфічні варіанти заміни сторони в договорі оренди ділянки. Наприклад,  одна з міських рад, розглянувши заяву про відмову від користування земельної ділянкою попереднім орендарем, спочатку припиняє право користування земельною ділянкою, потім замінює сторону в договору, а після цього встановлює термін і зобов’язує сторони договору укласти додаткову угоду до договору оренди землі про заміну сторони. В рішенні також зазначено, що після підписання угоди про заміну сторони договору оренди землі, та реєстрації права оренди землі, орендні відносини з попереднім орендарем вважаються припиненими, а з новим – оформленими.

          І в цій ситуації, як бачимо, немає «автоматичності» в припиненні, зміні (заміні).

          Ми описуємо непоодинокі випадки, з якими зустрічалися в своїй практиці. Суб’єкти правозастосовчої діяльності критично відносилися до позицій ВГСУ, обґрунтовуючи правомірність своїх дій і рішень нормами Закону України «Про місцеве самоврядування» та Земельного кодексу.

          Схоже, що в своїй аргументації сумнівається і сам ВГСУ, оскільки в більшості постанов щодо переходу прав на орендовані земельні ділянки, вказує, що «у всіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає у набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об’єкти. Подальша “реєстрація земельної ділянки” (ст. 202 ЗК України) та права на земельну ділянку (Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”) повинні бути здійсненні з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчуження земельної ділянки за договором». А «подальша реєстрація» передбачає проходження низки бюрократично-технічних процедур без яких питання не попаде на сесію і не буде позитивно розглянуте державним реєстратором.

          Тому, на нашу думку, не дивлячись на позиції вищих судових інстанцій, зміни в земельних правовідносинах потрібно оформляти документально. Новий власник будинку (будівлі, споруди) не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до діючого законодавства.

          Очевидно, що в умовах правової «невизначеності» вкрай необхідними є висновки Верховного Суду України щодо конкретного порядку переходу прав на земельні ділянки у разі переходу права власності на нерухоме майно, розміщене на них. Постанови ВСУ за результатами розгляду заяв про перегляд судових рішень в силу приписів Закону України «Про судоустрій та статус суддів» є обов’язковими при застосуванні норм права всіма суб’єктами правозастосовної практики. В такий спосіб буде досягнута відносна уніфікація при розгляді зазначеного питання.

          Адже стратегічні земельні закони застрягають у Верховній Раді України. Доказом цього є і проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості), який більш-менш врегульовує озвучену проблему. Проект пройшов перше читання в грудні 2015 року і… інтерес до нього в нардепів зник.

Олександр Степанюк

адвокат, кандидат юридичних наук