НОРМАТИВНА ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЛІ: НЮАНСИ ПРАВОЗАСТОСОВЧОЇ ПРАКТИКИ

 

Орендна плата за землю – одна з істотних умов договору оренди земельної ділянки. Закон України «Про оренду землі» містить всього три статті (21-23), що стосуються поняття, форми та зміни орендної плати.

Відповідно до п. 288.1 Податкового кодексу, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Цим же Кодексом закріплено норми, згідно з якими розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків і не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Розмір орендної плати може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки у разі визначення орендаря на конкурентних засадах (аукціоні).

Землекористувачі зобов’язані сплачувати орендну плату з дня виникнення права користування нею.

Розрахунки  щодо  орендної  плати  за  земельні  ділянки,  що перебувають  у  державній  і  комунальній  власності, здійснюються виключно у грошовій формі.  Що стосується земель приватної власності, то за  згодою  сторін  розрахунки  щодо  орендної плати за землю можуть здійснюватися і у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі  має  відповідати  грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Законодавство встановлює більш жорсткі умови для сплати орендної плати за користування землями державної та комунальної власності.

Як зазначено вище, для визначення розміру орендної плати за такі земельні ділянки вирішальне значення має їх нормативна грошова оцінка.

Нормативна грошова оцінка проводиться шляхом виготовленні землевпорядної документації – технічної документації про нормативну грошову оцінку, яка після затвердження підлягає відображенню в Державному земельному кадастрі.

В основі нормативної грошової оцінки земельної ділянки лежить рентний дохід.  Іншими словами, це грошова сума, яку можна отримати від найбільш ефективного використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Стаття 5 Закону України «Про оцінку земель» вказує, що  нормативна грошова оцінка земельної ділянки використовується для визначення:

  • розміру земельного  податку, державного мита при міні,  спадкуванні   та даруванні земельних ділянок  згідно  із  законом,
  • розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності,
  • втрат сільськогосподарського і лісогосподарського  виробництва, вартості земельних ділянок площею понад   50   гектарів   для   розміщення  відкритих  спортивних  і
    фізкультурно-оздоровчих споруд,
  • при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

         Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення – не рідше ніж один раз на 5 – 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення – не рідше ніж один раз на 5 – 7 років, а несільськогосподарського призначення – не рідше ніж один раз на 7 – 10 років (частини перша та друга статті18 Закону України “Про оцінку земель”).

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (частина перша статті 23 цього Закону).

Процедура встановлення нормативної грошової оцінки включає ряд стадій, передбачених чинним законодавством України. Зокрема, це прийняття уповноваженим органом виконавчої влади чи місцевою радою рішення про проведення нормативної грошової оцінки земель, розробка відповідної технічної документації, державна експертиза технічної документації з нормативної грошової оцінки земель спеціалізованою установою,  прийняття відповідною радою рішення про затвердження технічної документації (розділ ІІІ Закону України “Про оцінку земель”).

Отже, саме затверджена рішенням відповідної ради нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, та підставою внесення відповідних змін в укладеному договорі.

Якщо ж нормативна грошова оцінка земельної ділянки не розроблялась, не погоджувалась, на розгляд до уповноваженого органу не подавалась та, відповідно, ним не затверджувалась, укладення договору оренди є занадто ризиковим або навіть неможливим. Адже в такому випадку не буде дотримано встановленого законом порядку визначення орендної плати за земельну ділянку відповідно до проведеної нормативної грошової оцінки. Вважатиметься, що орендна плата за таким договором розрахована в порушення порядку її визначення без проведення обов’язкової нормативної грошової оцінки. За таких обставин договір оренди буде визнаний недійсним (лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути вже здійснене за ним користування земельною ділянкою).  Наведене узгоджується з позицією Верховного Суду України, викладеною у постановах від 08.04.15 у справі №3-41гс15, від 20.05.15 у справі №3-70гс15, від 01.07.15 №3-297гс15, від 01.07.15 №3-298гс15.

Разом з тим, варто зазначити, що виключення із загальноприйнятої практики спробував зробити Вищий господарський суд України. В постанові від 23 березня 2016 року в справі № 918/1033/15 суд зазначив, що відсутність нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної власності на момент укладення договору оренди земельної ділянки не може бути підставою для визнання його недійсним, тому що порушення вимог законодавства (встановлення орендної плати без проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки) вчинено зі сторони державних органів. А оскільки сам орендодавець при укладенні Договору оренди визначив в Договорі розмір орендної плати відповідним чином, то орендар міг на розумних підставах сподіватися на виконання умов цього Договору та укладаючи його не повинен був піддавати сумніву визначення розміру орендної плати не у відповідності з нормами діючого на той час законодавства.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України “Про землеустрій”.

Але повернімося до орендної плати. Відповідно до ч.2 ст.21 Закону України «Про оренду землі», розмір,  умови  і  строки  внесення  орендної  плати за землю встановлюються  за  згодою  сторін у договорі оренди (крім строків внесення   орендної   плати   за  земельні  ділянки  державної  та комунальної    власності,   які   встановлюються   відповідно   до Податкового кодексу України.

Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін, в тому числі у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі. Спроби орендарів ухилитися від корегування орендної плати за допомогою юридичної казуїстики, як свідчить практика, безперспективні.

Системний аналіз законодавства та вже усталена практика судів дають підстави для висновку, що орендна плата є регульованою ціною.

За приписами статті 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно з пунктом 288.4, підпунктами 288.5.1., 288.5.2. пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України,  розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Тобто, встановивши граничні розміри орендної плати за землю, законодавець уповноважив компетентні органи виконавчої влади та місцеві ради, визначати її розмір в залежності від затвердженої нормативної грошової оцінки землі.

Відповідно до визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, наданого в Законі України “Про оцінку земель”, вона є незалежним економічним показником, що відображає очікуваний чи фактичний дохід, який можна отримати від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обмежень у відповідний період.

Крім того, нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою чи органом місцевого самоврядування плати за користування землею.

Зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок не може ототожнюватися зі зміною розміру орендної плати, а є лише її передумовою та підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Не внесення сторонами договору оренди землі змін до його умов в частині, що встановлюються у законодавчому порядку, не звільняє сторін від обов’язку їх виконання, оскільки відповідно до положень статті 11 Цивільного кодексу України у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов’язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Такої позиції дотримується Верховний Суд України (постанова від 02.03.2016 р. в справі № 3-476гс15) та Вищий господарський суд України (постанови  від 09 лютого 2016 року в справі  № 922/5060/14; від 31 травня 2016 року в справі № 922/2439/14; від 30 червня 2016 року в справі № 904/11249/15).

За статтею 30 Закону України “Про оренду землі” зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Спір в такому випадку вирішується шляхом подачі орендодавцем позову про визнання додаткової угоди до договору оренди в частині зміни розміру орендної плати укладеною або про внесення змін до договору оренди шляхом викладення відповідних пунктів договору в новій редакції.

Щодо розміру орендної плати та порядку її фіксації в договорі зазначимо наступне. Виходячи із системного аналізу положень Податкового кодексу УкраїниЗакону України “Про оренду землі” вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди, Податковий кодексу України передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та граничні розміри орендної плати.

Визначення в договорі орендної плати в межах законодавчо визначених граничних розмірів, в тому числі шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативно грошової оцінки земельної ділянки не суперечить положенням чинного законодавства (постанова ВГСУ від 09 лютого 2016 року в справі № 922/5060/14).

В контексті зміни нормативної грошової оцінки землі важливою для орендаря є відповідь на питання: з якого моменту він повинен сплачувати «відкоригований» розмір орендної плати – з моменту затвердження уповноваженим органом рішення про зміну нормативної грошової оцінки чи з моменту внесення змін до договору оренди? Адже ні Податковий кодекс України, ні будь-який інший нормативний акт не містить норм, що зобов’язували б орендаря сплачувати орендну плату у розмірі, який не відповідає розміру, визначеному в договору оренди, та сплачувати її в більшому розмірі в разі законодавчої зміни граничного розміру цієї плати до внесення змін до самого договору оренди.

Податкові органи притримуються наступної позиції. Якщо у населеному пункті рішенням ради запроваджено нову нормативну грошову оцінку землі та в установленому порядку її оприлюднено, платники самостійно повинні звернутися до відповідного органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів для отримання витягу про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, перерахувати суму податкового зобов’язання по земельному податку та орендній платі за земельні ділянки державної і комунальної власності та подати зазначений витяг з податковою звітністю до податкового органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки.

Верховний Суд України в постанові  від 11.06.2013 року в справі № 21-166а13 сформулював висновок про те, що хоча зміна розміру земельного податку згідно із Законом № 309-VІ є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договору оренди землі його учасниками, зазначене не тягне автоматичну зміну умов договору щодо розміру орендної палати.

Починаючи з 2014 року позиція ВСУ дещо трансформується. Він притримується позиції, що виходячи з принципу пріоритетності норм Податкового кодексу над нормами інших актів у разі їх суперечності, до моменту внесення до договору оренди відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 Податкового кодексу, тобто меншим мінімального граничного розміру (постанова ВСУ від 16.03.2016 р. в справі № 1170/2а-3151/12. На підставі вказаних судових рішень орендодавець, без сумніву, стягне заборгованість по орендній платі, якщо розмір орендної плати за договором був меншим встановленого Податковим кодексом мінімального граничного розміру.

На нашу думку, лише умовами договору сторони можуть врегулювати питання моменту зміни розміру орендної плати та порядку його зміни. З цією метою орендодавець та орендар можуть передбачити умову про можливість(неможливість) односторонньої зміни чи автоматичної зміни орендної плати у випадку затвердження рішення про зміну нормативної грошової оцінки. До речі,ВСУ у постанові від 20.08.2013 р. висловив свою правову позицію у справі № 3-21гс13 зміст якої полягає в тому, що відповідно до статей 21, 30 ЗУ «Про оренду землі», статті 24 ЗУ «Про плату за землю» та статей 628, 632 ЦК України законодавча зміна нормативної грошової оцінки землі може бути підставою для зміни розміру орендної плати в односторонньому порядку, якщо це погоджено сторонами у договорі.

Якщо зі зміною граничного розміру орендної плати таку ж зміну до договору оренди в установленому законом порядку не внесено, то застосуванню підлягає відповідна умова договору. Рішення органу місцевого самоврядування про зміну розміру річної орендної плати не змінює прав та обов’язків сторін договору оренди, а є лише підставою для внесення відповідних змін до такого договору.

Стосовно порядку внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зазначимо,що  Рішенням Конституційного суду України № 15-рп/2002 від 09.07.2002 визначено, що право особи на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами.

Тому надсилання орендареві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов’язком орендодавця, тому недотримання останнім вимог частини другої ст. 188 Господарського кодексу України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до суду з позовом про зміну умов договору за наявності спору (тобто за відсутності згоди відповідача на зміну умов договору).

Ще один актуальний аспект застосування нової нормативної грошової оцінки землі – це дата з якої вона стає обов’язковою для застосування у розрахунках орендної плати. Відповідно до ст. 23 Закону України «Про оцінку земель», технічна документація  з  бонітування  ґрунтів,   економічної оцінки  земель  та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах  населених  пунктів  затверджується  відповідною  сільською, селищною, міською радою.

Технічна документація   з  бонітування  ґрунтів,  економічної  оцінки земель та нормативної грошової  оцінки  земельних  ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами.

Частиною 5 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування» встановлено, що акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо органом чи посадовою особою не встановлено пізніший строк введення цих актів у дію.

Враховуючи, що рішення про затвердження нормативної грошової оцінки має регуляторний характер, його офіційне оприлюднення повинне відбуватися в порядку встановленому Законом України “Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності”. Частиною п’ятою визначено, що регуляторні акти, прийняті органами та посадовими особами місцевого самоврядування, офіційно оприлюднюються в друкованих засобах масової інформації відповідних рад, а у разі їх відсутності – у місцевих друкованих засобах масової інформації, визначених цими органами та посадовими особами, не пізніш як у десятиденний строк після їх прийняття та підписання.

В той же час, спеціальна норма ч.4 статті 23 Закону України “Про оцінку земель”(яка має пріоритетне значення) унормовує, що рішення рад щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України. Згідно з пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення рад щодо нормативної грошової оцінки офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період); в іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Отже, якщо рішення органів місцевого самоврядування щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, прийнято та офіційно оприлюднене відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня поточного року, то норми такого рішення застосовуються з 01 січня наступного бюджетного року (з початку планового періоду).

У разі оприлюднення рішення органів місцевого самоврядування щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, після 15 липня поточного року, то норми такого рішення застосовуються з 01 січня бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

На вказані та інші обставини обов’язково потрібно звертати увагу при укладенні договорів оренди земельної ділянки. Адже наскільки кваліфіковано будуть виписані його норми-самозобов’язання, настільки ефективно та без ризиків він буде виконуватися.
Олександр Степанюк

адвокат, кандидат юридичних наук

 

 

16.11.2016