Процедурні аспекти поновлення договору оренди земельної ділянки

Законодавство України  передбачає переважне право орендаря продовжити орендне використання земельної ділянки після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки. Для цього і орендодавець ,і орендар повинні вчинити ряд дій, що мають юридичне значення. Якщо такі дії не будуть вчинені, або будуть вчинені частково, наслідки закінчення строку дії договору можуть бути різними, в залежності від поведінки сторін договору.

Отже, оскільки відповідно до ч. 4  ст. 33 Закону України “Про оренду землі” при поновленні договору оренди землі сторони вправі змінити його умови за взаємною згодою, суди попередніх інстанцій дійшли правомірного висновку, що не досягнувши такої згоди щодо орендної плати та строку договору, адже додаткова угода так і не була підписана сторонами, позивач втратив переважне право на укладення договору оренди.

Таким чином, підстави для задоволення позову за правилами ч. ч. 1 – 5 ст. 33  Закону України “Про оренду землі” відсутні.

Що стосується поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”, то для вказаного поновлення договору необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов’язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди без рішення ради.

Таким чином, припис зазначеної вище норми пов’язує автоматичне поновлення договору з фактом відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди, який, в свою чергу, має підтверджуватись або фактом відсутності відповідного листа (рішення), або фактом його не надсилання.

Порядок поновлення договору оренди встановлений ст.33 Закону України “Про оренду землі”, яка  фактично об’єднує два варіанти його пролонгації.

Так, у частинах першій-п’ятій цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте  орендодавцем рішення.

Отже, виходячи із положень ст.ст.319626 ЦК України, слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1 ст.33 Закону України “Про оренду землі”, відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Враховуючи вищевикладені вимоги чинного законодавства, наявність у орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі, встановленого частиною  першої статті 33 Закону України “Про оренду землі”, буде підтверджуватися такими юридичними фактами:

– належне виконання орендарем своїх обов’язків за договором;

– орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

– до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

– орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Таким чином, при продовженні договору оренди землі у спосіб реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, незмінними будуть залишатися лише сторони договору оренди землі (з урахуванням положень про правонаступництво), розмір земельної ділянки та її цільове призначення. Інші ж умови можуть змінюватися. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

 

Другий варіант пролонгації договору оренди  встановлений ч.6 ст.33 Закону України “Про оренду землі”, відповідно до якої, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Частинами восьмою, дев’ятою статті 33 Закону України “Про оренду землі” передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України “Про оренду землі”, необхідна наявність таких юридичних фактів:

– орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою;

– орендар належно виконує свої обов’язки за договором;

– відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди;

– сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

При цьому, додаткова угода укладається на той самий строк та на тих самих умовах.

Це стандартні ситуації, процедура реалізації яких виписана у Законі. На практиці ж зустрічаються випадки, коли сторони договору оренди перед його закінченням чи безпосередньо після закінчення терміну дії договору ніяк не реагують на цю обставину. Як правило, це трапляється в агрокомпаніях, де немає кваліфікованих юристів і директор звик працювати по «типовому договору» сподіваючись, що підприємство в будь-якому випадку буде використовувати ділянку, адже у селян альтернативи немає.

Ось наприклад, така ситуація. Орендар не повідомив в установленому порядку Орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на продовження договору оренди. Договір оренди відповідно закінчився. Орендодавець також ніяк не зреагував на закінчення дії договору. Які наслідки закінчення строку дії договору для сторін?

По-перше, орендар, не надіславши орендодавцю лист-повідомлення в строк, указаний в договорі, але в будь-якому випадку, не пізніше одного місяця до дати закінчення строку дії договору,  втрачає переважне право на продовження договору. Разом з тим, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, виконує зобов’язання за договором, а орендодавець не вимагає повернення ділянки, орендні правовідносини не припиняються. Але подальша доля такого користування залежить виключно від волі і поведінки орендодавця. Останній в будь-який момент може ставити питання про повернення ділянки або в інший спосіб реалізувати свої права власника ділянки.

По-друге, якщо орендар продовжує користуватися ділянкою і не сплачує орендну плату, орендодавець має всі підстави звернутися з відповідною заявою про самовільне зайняття ділянки до Держгеокадастру або ж до управління поліції про притягнення колишнього орендаря до відповідальності, передбаченої ст. 197-1 Кримінального кодексу України. В такому випадку для нейтралізації негативних наслідків самовпевненої бездіяльності, орендодавцю доведеться прикласти максимум зусиль та ресурсів (ймовірно сплатити орендну плату, оплатити послуги адвоката тощо).

Або ж інша ситуація. Недружньо налаштований орендодавець під час розгляду спору про поновлення договору оренди на той самий строк на тих самих умовах, заявляє у суді, що він не отримував від орендаря листа-повідомлення про намір останнього скористатися своїм законним переважним правом на продовження дії договору, а відтак, не був належним чином повідомлений про рішення орендаря. Доказів зворотного в судове засідання не надано.

Судова практика з цього приводу двояка. В одних справах, приймаючи рішення, суди виходять з того, що, оскільки орендодавець спростовує (а орендар не може підтвердити) факт отримання письмового повідомлення власником ділянки, то порушується процедура реалізації переважного права на поновлення договору. В інших, виходячи з того, що законодавство не передбачає обов’язку орендаря переконуватися в отриманні орендодавцем повідомлення про намір поновити договір, визнають угоди про поновлення договору оренди укладеними. Сама ж проблема виникає лише тому, що сторони не виписують у договорі порядок такого повідомлення і момент (обставини), коли повідомлення вважається отриманим.

Попри зміна в законодавстві, які встановили, що акт приймання-передачі земельної ділянки тепер не потрібний, ми радимо нашим клієнтам в розділі договору оренди, що регулює порядок повернення земельної ділянки, включати умову про те, що ділянка повертається орендодавцеві по акту передачі-приймання. В такому випадку ділянка не вважатиметься автоматично повернутою в момент закінчення дії договору. До того ж, поки не підписаний акт, орендар фактично користується ділянкою, що є важливим аргументом при виникненні спору про реалізацію переважного права на продовження договору оренди.

Саме через формальні огріхи договорів оренди виникають різнотлумачення і проблеми при їх виконанні та поновленні.

Великі агрохолдинги, як свідчить наша практика, враховуючи недоліки існуючих договорів оренди, «нівелюють» переважне право попереднього орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки. Агресивна і юридично грамотна тактика дозволяє одним компаніям, використовуючи недосконалість укладених договорів оренди і негативні настрої селян щодо конкретного орендаря, усувати інших з певного регіону. «Типовий» договір збільшує шанси втратити землю.

Дрібним та середнім сільгоспвиробникам радимо змінювати договірну політику завчасно, щоб не спокушати орендодавців та інші компанії відбирати у них право користування земельною ділянкою.

 

Олександр Степанюк,

адвокат, кандидат юридичних наук

 

25.01.2017